Cyril Garreau, le gérant cofondateur de Keys Asset Management, nous présente sa société, ses objectifs et ses solutions actuellement en cours de distribution.

Profession CGP : Pourriez-vous nous présenter votre société ?

Cyril Garreau : Créé en 2011, Keys AM est un groupe dédié à la gestion de fonds immobiliers qui se compose de deux filiales de gestion : Keys REIM, basée à Paris pour la gestion de fonds français lancée en 2016, et Keys IM, basée à Londres pour la gestion de fonds luxembourgeois. Nous gérons actuellement environ un milliard d’euros d’actifs avec une équipe d’une soixantaine de collaborateurs.

Nos stratégies d’investissement reposent principalement sur des biens basés en France (75 à 80 % de nos acquisitions), le reste étant réparti en Europe limitrophe et repose sur des opportunités que nous avons pu saisir (Espagne, Portugal, Italie, Angleterre et Pays-Bas). Il s’agit, par exemple, de l’acquisition de murs d’hôtels Mama Shelter ou Jo & Joe, des marques qui sont en fort développement dans les capitales européennes et auxquelles nous avons pu accéder grâce à notre partenariat avec le groupe Accor.

Quel type de stratégie proposez-vous aux investisseurs français ?

C. G. : Nous leur proposons des stratégies avec des profils de rendement-risque différents, avec notamment des foncières de capitalisation ou, en amont, du cycle immobilier, des stratégies de Private Equity immobilier « value added ». Ces opérations reposent sur de l’immobilier professionnel, dans les grandes agglomérations françaises (30 % en Ile-de-France).

Nous proposons d’investir dans des fonds professionnels, FPCI, FPS ou SLP (selon les contraintes liées à la stratégie d’investissement déployée et les modalités de distribution des résultats), avec des tickets d’un montant minimum de 100 000 euros (environ 300 000 euros de souscription en moyenne).

Quels véhicules proposez-vous actuellement ?

C. G. : Nous gérons actuellement huit véhicules d’investissement :

- Keys Value Added et Keys Value Added II visent à investir dans des immeubles décotés mais bien placés et avec le potentiel de voir leur valeur s’accroître significativement moyennant leur repositionnement ;

- Keys Rendement Liberté et Keys Rendement 6 ans co-investissent dans des projets de développement immobilier, aux côtés de promoteurs partenaires.

- Keys Sélection est une foncière de capitalisation, qui investit dans des immeubles récents et en phase avec les nouveaux usages de l’immobilier tertiaire;

- Keystone Real Estate Placement et Keys Placement, deux compartiments de notre Sicav-FIS luxembourgeoise, sont des foncières de capitalisation réservées aux investisseurs professionnels. Elles visent à acquérir et valoriser des actifs immobiliers (bureaux, commerces, activités/logistique...) avec une allocation d’actifs et des baux à long terme signés avec des locataires de qualité. Keystone Real Estate Placement est investi à 80 % au minimum en actifs loués et jusqu’à 20 % en actifs à rénover ou à restructurer ;

- et le dernier-né, le FPCI Keys Exploitation, dont la société de gestion est Equitis, un fonds de capital-investissement qui a pour objectif de générer une croissance en capital à long terme en investissant principalement dans des sociétés du secteur de l’immobilier géré et non cotées : sociétés fournissant des services d’exploitation d’immobilier (50% minimum), opérateurs immobiliers en croissance (50% maximum) et acteurs de la transformation numérique du secteur immobilier (« PropTech » – 20 % maximum) ;

Vous avez récemment conclu un partenariat avec l’université Paris Est Marne-la-Vallée…

C. G. : Tout à fait. Nos stratégies d’investissement ont pour ambition de s’inscrire du mieux possible dans les nouvelles tendances qui se développent sur les différents marchés immobiliers. C’est pourquoi nous investissons beaucoup en recherche et développement, via un partenariat avec le centre de recherche publique de l’université Paris Est Marne-la-Vallée pour appréhender les évolutions possibles du marché. En effet, sous l’impulsion d’influences à la fois sociologiques, environnementales ou encore techniques, l’immobilier professionnel a profondément évolué ces dix dernières années. Les nouvelles normes techniques ont accéléré l’obsolescence des biens, les comportements dans le monde du travail ont évolué avec davantage de télétravail, le développement des espaces de coworking, des organisations collaboratives… Parallèlement, l’immobilier de commerce est fragilisé par les nouveaux modes de consommation, notamment les retail-park et les centres commerciaux. Le marché de l’hôtellerie se transforme également, avec l’essor du lifestyle…

Quels sont vos objectifs ?

C. G. : En 2018, nous avons réalisé une collecte de plus de 150 millions d’euros. Nous souhaitons doubler nos actifs sous gestion à horizon 3 ans pour atteindre les 2 milliards d’euros d’actifs sous gestion.