Par Gérard Picovschi, avocat au Barreau de Paris, président de SELAS Avocats Picovschi

La loi de finances pour 2018 a instauré l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), nouvelle version de l’impôt sur la fortune, qui ne taxe désormais plus que les seuls biens et droits immobiliers, au sens large. Les contribuables ne seront donc plus imposés sur leur patrimoine financier, exclu du patrimoine taxable. Mais quels changements sont à prévoir en pratique pour les déclarations d’IFI ? Les assurances-vie entrent-elles dans l’assiette de l’impôt ?

IFI : un nouveau calcul du patrimoine taxable 

Le passage de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) correspond à une refonte importante du régime de l’impôt taxant le patrimoine. Toutefois, si le seuil d’assujettissement à l’IFI demeure, en pratique, fixé à 1,3 million d’euros au 1er janvier, l’assiette de l’impôt évolue pour ne plus retenir aujourd’hui que l’ensemble des biens et des droits immobiliers dans la base taxable (CGI, art. 965 et s.).

Quels sont les actifs immobiliers exonérés ?

Tout d’abord, comme pour l’ISF, la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2018. Par ailleurs, une exonération est prévue pour les immeubles ou droits immobiliers qui sont affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du particulier ou de la société qui les détient.

Les bois et forêts, ainsi que les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel, peuvent également bénéficier, sous certaines conditions, d’une exonération partielle (CGI, art. 975 et s.).

Quelques exemples de droits immobiliers qui doivent être déclarés…

Concernant les placements immobiliers, les contribuables sont, en principe, tenus de les déclarer à l’IFI. Les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), les actions de sociétés foncières cotées, les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) font partie du patrimoine taxable à l’IFI. De même, les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) seraient imposés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers (fraction qui varie généralement entre 60 et 90%). Il convient de relever que le type de placements (fiducie, trust, parts de sociétés, etc.) importe peu, dès lors qu’il concerne essentiellement des actifs immobiliers imposables.

L’assurance-vie peut-elle entrer dans l’assiette de l’IFI ?

L’article 972 du CGI introduit par la loi de finances pour 2018 prévoit que, pendant la période d’épargne, les contrats d’assurance-vie (comme les bons ou contrats de capitalisation) exprimés en unités de compte restent pour partie imposables dans le patrimoine du souscripteur, à hauteur de la fraction représentative des actifs immobiliers imposables (dont SCPI et OPCI). Les assurances-vie ne sont donc pas exonérées d’IFI, sauf à être constituées d’actifs financiers (exonérés d’impôts) ou de fonds en euros.

Il faudra donc être vigilant lors de la déclaration de l’IFI à ne pas exclure d’office certains placements, ce qui pourrait vous faire encourir le risque d’un redressement. Dès lors que vous avez un patrimoine immobilier conséquent et diversifié, n’hésitez pas à recourir aux conseils d’un professionnel du droit pour bien comprendre le nouveau régime de l’IFI.