Par Fidroit

Mettre à disposition un logement au profit d’un parent/ascendant est autorisé par la loi. Cet arrangement peut être traité comme une location classique (nécessité d’un bail, loyer de marché, etc.) ou être une mise à disposition gratuite. Fidroit traite ici de la mise à disposition gratuite d’un logement indépendant du logement de l’enfant.

Location classique

Lorsqu’un enfant loue un logement à son parent, un contrat de location, bail d’habitation d’un logement nu ou meublé (selon le cas) doit être établi par écrit et être conforme au modèle de bail-type. Les loyers encaissés, après déduction des charges (taxe foncière, charge de copropriété, prime d’assurance, etc.) par l’enfant sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (en revenu foncier ou bénéfices industriels ou commerciaux), ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Le loyer doit être un loyer normal, c’est-à-dire de marché. Pour le fixer, il convient de se renseigner sur la fourchette des loyers pratiqués dans le même quartier pour des logements similaires.

Attention

1. Un enfant qui loue à son parent peut être tenté de fixer un loyer inférieur à celui du marché. Or si le loyer est faible et que l’enfant déduit les charges qu’il a supportées, il réduit le revenu sur lequel il est imposé. Voire, il obtient un déficit foncier imputable sur ses autres revenus fonciers ou sur son revenu global. Le fisc considère qu’en permettant à son parent de profiter d’une location à moindre coût (c’est-à-dire un loyer anormalement bas), l’enfant se réserve la jouissance du bien pour lui-même : en conséquence aucune charge n’est déductible.

2. Le parent ne peut pas bénéficier des aides au logement dès lors qu’il loue un bien appartenant à son enfant.

3. Le logement ne doit pas être soumis à un dispositif de défiscalisation interdisant la location à un parent (notamment Borloo, Cosse ancien, Malraux). A défaut, l’avantage fiscal sera remis en cause. Seuls les dispositifs Pinel, Pinel-Denormandie et Périssol autorisent la location du logement à l’ascendant du propriétaire, sous réserve, d’une part, des plafonds de loyer et de ressources du locataire et, d’autre part, que le parent ne soit pas rattaché au foyer fiscal de l’enfant qui lui loue le logement.

Concernant l’assurance-habitation, classiquement, le parent doit s’assurer, en tant que locataire titulaire d’un bail d’habitation, contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux, incendie, explosion). L’enfant peut également s’assurer en tant que propriétaire non occupant du logement.

Mise à disposition gratuite

Un contrat de location, bail d’habitation d’un logement nu ou meublé (selon le cas), n’est pas nécessaire si le propriétaire met le logement gratuitement à disposition de son parent.

Attention

1. Dans ce cas, le parent ne verse pas de loyer, donc aucune charge foncière ne peut être déduite par l’enfant.

2. Cette mise à disposition peut être requalifiée en donation si le parent a les moyens suffisants pour payer un loyer. Au contraire, si le parent a peu ou pas de revenu, cette mise à disposition correspond à une pension alimentaire versée en nature.

3. Le parent ne peut pas bénéficier des aides au logement s’il occupe un bien appartenant à son enfant.

4. Le logement ne doit pas être soumis à un dispositif de défiscalisation (notamment Pinel, Pinel-Denormandie, Cosse ancien, Malraux, Borloo, Périssol, entre autres). En effet, ces dispositifs ne permettent pas au propriétaire de loger gratuitement son ascendant. Si tel est le cas, les avantages fiscaux obtenus seront remis en cause.

Remarque

L’enfant peut éventuellement déduire de son revenu imposable une somme au titre d’une pension alimentaire correspondante au loyer à condition, d’une part, que le parent ne soit rattaché au foyer fiscal de l’enfant qui met à disposition le logement et, d’autre part, que le parent se trouve dans une situation de besoin (c’est-à-dire qu’il ne soit pas en mesure de subvenir à ses besoins essentiels). L’enfant devra apporter la preuve de la mise à disposition gratuite du logement et l’ascendant doit déclarer cette pension alimentaire perçue dans sa déclaration de revenus. Le montant de déduction est égal au loyer que l’enfant aurait pu obtenir en louant son logement, il n’y a pas de plafond.

Concernant l’assurance-habitation, l’enfant peut souscrire une assurance comme s’il occupait le logement. Dans ce cas, le parent n’a pas à être assuré pour les dommages causés sur le bien (mais il serait judicieux que le parent s’assure au titre de sa responsabilité civile pour couvrir les dommages qu’il pourrait causer à des tiers volontairement ou involontairement : notez que l’assurance responsabilité civile est cependant incluse dans l’assurance-automobile). Autre possibilité, le parent s’assure, en tant qu’occupant à titre gratuit, contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux, incendie, explosion). L’enfant peut également s’assurer en tant que propriétaire non occupant du logement.

En pratique : faut-il louer et déduire les charges ou mettre à disposition à titre gratuit ?

Nicolas est propriétaire d’un appartement qu’il loue pour 700 € par mois, soit 8 400 € par an. Il déclare les loyers dans la catégorie des revenus fonciers et applique le microfoncier (abattement de 30 % car il a très peu de charges déductibles).

- son revenu foncier imposable est de 5 880 € (8 400 € - 30 %) ;

- ce revenu est soumis à la tranche marginale d’imposition 41 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, soit une imposition totale de ± 3 400 €;

- ainsi en louant ce logement, son gain net d’impôt (mais sans prise en compte des charges) est de ±5 000 € par an (8 400 € loyer - 3 400 € fiscalité).

Si Nicolas cesse de louer cet appartement pour y loger gratuitement sa mère, il ne recevra plus de loyer (manque à gagner annuel de ± 5 000 €).

- il n’aura pas à payer de loyer pour loger sa mère et il pourra déduire de son revenu imposable la somme de ± 8 400 € (somme admise en déduction au titre d’une pension alimentaire correspondant au montant du loyer) ;

- s’il déduit une pension alimentaire de 8 400 €, l’économie fiscale sera alors de ± 3 400 € (8 400 € x TMI 41 %) ;

- ce qui réduit le manque à gagner de Nicolas à ± 1 600 € par an (5 000 € - 3 400 €). Ce manque à gagner est à comparer avec les dépenses que Nicolas aurait à supporter pour loger sa mère dans un autre logement ;

- sa mère devra déclarer la pension alimentaire perçue, toutefois il est probable qu’elle ne soit pas imposable si elle n’a pas de revenus par ailleurs.

L’alternative : la donation temporaire d’usufruit

L’option pour la donation d’usufruit temporaire peut être intéressante fiscalement pour l’enfant qui est soumis à l’IFI et qui ne souhaite pas faire payer de loyer à son parent. Ce transfert temporaire de l’usufruit permet de diminuer l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière en sortant l’usufruit du patrimoine. Mais attention, le logement ne doit pas être soumis à un dispositif de défiscalisation et des droits de donation devront être acquittés sur la valeur fiscale de l’usufruit (compte tenu de la durée prévue de la donation, soit 23 % si l’usufruit est donné pour une durée inférieure à dix ans). Par ailleurs, le parent en tant qu’usufruitier sera redevable des travaux d’entretien et de réparation, mais aussi de la taxe foncière et de la taxe d’habitation (sauf exonération si son revenu fiscal de référence est faible), etc.