C’était le sujet placement de l’été. La santé de la pierre-papier a beaucoup fait parler, en particulier celle des SCPI, dans un contexte toujours inflationniste et de hausse des taux. Le nouvel indice Ramify SCPI (RSCPI) publié par la banque privée en ligne Ramify révèle pourtant une situation contrastée et démontre que les perspectives d'investissement sont loin d’être fermées.

Annoncée fin juillet, la baisse du prix des parts de quelques grosses SCPI gérées par de grands établissements financiers a fait l’effet d’un séisme. Pour autant, sonne-t-elle la fin de l’âge d’or de ce type de placement ? Publiée par la platef-orme de gestion de patrimoine Ramify, la nouvelle édition de l’indice Ramify SCPI (RSCPI), calculé à partir des données de 66 SCPI à capital variable, apporte des éléments de réponse pour éclairer les débats.

Un T2 à -1,95% affecté par une baisse moyenne des parts de -3,01%

Au premier semestre, la performance moyenne des SCPI composant l’indice RSCPI estnégative à (-1,1%), contre +2,49 % au S1-2022. Sans surprise, le 2e trimestre a tiré ces résultats vers le bas, affichant une performance moyenne de (-1,95%) contre +1,20 % au T2-2022. En cause : la revalorisation négative des prix des parts (-3,01%) au T2, contre +0,19 % au T2 2022, les loyers distribués restant stables (+1,06 % au T2, contre +1,01 % au T2 2022). Cette baisse des parts est principalement le fait de trois SCPI Amundi (Genépierre, Rivoli Avenir Patrimoine et Edissimo, - 14,45 % en moyenne), ainsi que la SCPI Accimo Pierre de BNP Reim avec une baisse de -17,07%. Les SCPI avec une revalorisation négative représentaient environ 20% de la capitalisation totale des SCPI dans le RSCPI.

D’autres SCPI ont augmenté le prix de la part, notamment Remake Live (+2%), Fair invest (+1%), Aestiam Cap-Hebergimmo (+0,8%) et Cœur de Régions (+0,76%). Les SCPI avec une revalorisation positive représentaient environ 2% de la capitalisation totale des SCPI dans le RSCPI.

Un deuxième semestre plus serein

Y aura-t-il encore une baisse des prix des parts au deuxième semestre 2023 ? Une analyse du rapport entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution donne des indications sur les SCPI qui pourraient baisser le prix de leur part, ainsi que celles qui auront le choix d’augmenter le prix de leur part au second semestre de cette année.

L’analyse de cet indicateur sur 66 SCPI à capital variable révèle que plus de 80% des SCPI sont décotées (prix de souscription inférieur au prix de reconstitution) ; au moins 30% des SCPI ont une décote supérieure à 5% et seulement 2 SCPI (3%) ont une surcote alarmante (surcote ≥ 5%).

Véhicules « jeunes » versus « anciens », que choisir ?

La conjoncture actuelle du marché immobilier est plutôt favorable pour les acheteurs, qui peuvent réaliser des acquisitions à bon compte. L’effet positif de ces acquisitions sur la performance des SCPI dépendra principalement de la part du patrimoine déjà investie. Cet effet améliorera plus la performance des SCPI « jeunes » ayant déjà investi un faible patrimoine, que les SCPI « anciennes » ayant déjà investi des milliards d’euros.

L’adoption d’une stratégie ESG dans la gestion de la politique d’investissement est devenue une exigence à respecter. Les SCPI jeunes, vu leur patrimoine modeste, auront plus de facilité à respecter ces normes à moindre coût. Elles prendront également compte de ces facteurs extra-financiers dans leurs prochaines acquisitions. Les SCPI anciennes devront néanmoins réaliser des travaux de rénovation et de mise aux normes énergétiques – des travaux qui peuvent impacter leur performance.

Le déséquilibre entre l’offre et la demande, ainsi que les coûts induits des exigences ESG, peuvent donc favoriser les véhicules récents. Dans ce contexte incertain, l’expérience de l’équipe de gestion est essentielle.

La fin des bureaux ?

Les SCPI ayant baissé le prix de souscription au deuxième trimestre 2023 ont une exposition principale aux bureaux. Se demander s’il s’agit de la « fin » de cette classe d’actifs est ainsi légitime. Pour autant, la conclusion n’est pas si simple. Certes, comme toutes les classes d’actifs, celle-ci est impactée par la crise financière. La hausse des taux notamment a rendu les coûts de financement plus importants que le rendement de certains immeubles, provoquant ainsi une baisse des volumes de transactions. De plus, l’adoption du télétravail a impacté le marché des bureaux, notamment en périphérie des grandes villes. Mais la demande de ces biens reste majoritaire, atteignant 57 % au premier semestre 2023 (contre 52 % au premier semestre 2022). De plus, la loi de zéro artificialisation nette (ZAN) ne permettra plus de construire comme avant, l’emplacement des bureaux sera de plus en plus demandé.