Par Quentin Romet, président d’Homunity

Alors que les nouvelles mesures du gouvernement (loi de finances et instauration de l’IFI) auraient pu avoir un impact négatif sur le marché de l’immobilier, on constate au contraire que la part des ménages propriétaires reste constante (env. 60 %). L’investissement locatif quant à lui s’est réorienté vers d’autres régions ou villes rendues plus attractives par diverses politiques urbaines et de nouveaux dispositifs fiscaux. 

Un regain d’intérêt pour l’Ouest 

De façon générale, l’Ouest a bénéficié d’un regain d’intérêt de la part des investisseurs, notamment autour des villes ayant développé des politiques de rénovation et de développement économique. En 2019, 4 villes se situant dans la région Ouest (Bretagne, Pays de la Loire) sont privilégiées dans le classement sur l’immobilier ancien. On retrouve des villes comme Le Mans, Rennes ou Brest avec des rendements brut dans l’ancien variant entre 5 et 9 %. La région est mise en valeur grâce au marché immobilier de Nantes qui atteint la 3e position du classement en immobilier neuf. Labelisée capitale verte européenne, la ville multiplie depuis quelques années les projets d’aménagement urbain, offrant ainsi de belles opportunités aux investisseurs.

Le Sud-Ouest, un marché disparate dominé par Bordeaux

Sans surprise, Bordeaux conserve pour ce premier semestre 2019 sa place dans les classements des villes où il fait bon vivre et investir. On constate tout de même sur cette période, une baisse des prix de 7 %[1]. La rentabilité brute reste quant à elle moins élevée que celle d’autres villes moyennes (environ 3,9 %[2] dans l’ancien). La ville a misé sur des travaux d’infrastructure afin de revaloriser certains quartiers (Euratlantic, aux alentours de la gare Saint-Jean) et l’ensemble de la zone Gironde.

Au-delà de Bordeaux, le marché immobilier côtier de la région Aquitaine est également en plein essor avec une hausse de + 6 % sur les prix au m² sur la côte Atlantique. Avec une moyenne à 3 659 €/m² sur l’Atlantique, la région confirme son attractivité[3]. Parmi les communes les plus chères on retrouve notamment Arcachon ou Lège-Cap-Ferret où les prix peuvent grimper jusqu’à 7 000 € le mètre carré.

Le Sud-Est : une attractivité constante notamment dans les métropoles et sur le littoral

Les régions PACA et Occitanie, restent une valeur sûre en matière d’investissement immobilier en particulier Toulouse, qui arrive en tête des classements. Avec un rendement brut de près de 6 % dans l’ancien et un prix moyen au m² dans le neuf à 4 050 €, la ville dynamise le marché immobilier de l’arrière-pays du Languedoc-Roussillon, alors que le marché côtier a tendance à stagner. Considérée comme la capitale européenne de l’industrie spatiale et aéronautique, Toulouse comptabilise près de 6 000 nouveaux habitants par an. Attractive, dynamique et véritable pôle universitaire, la ville pourrait bien dépasser Lyon d’ici 2020 en matière de démographie.

La côte méditerranéenne conserve son potentiel avec des villes comme Fréjus, Cagnes-sur-Mer, Sainte-Maxime…  D’autres villes, (Montpellier, Marseille, Nice, Toulon,…etc) offrent également des rentabilités alléchantes comprises entre 5 et 7,8 % (rendement brut dans l’ancien, chiffres au 1er semestre 2019). Avec des prix qui  grimpent à plus de 12 000 €/m2 pour certaines villes (Golf de Saint-Tropez par exemple), de plus en plus d’investisseurs se tournent vers des communes ou des villes plus accessibles.

L’Auvergne-Rhône-Alpes : un marché concentré dans le triangle d’or Lyon-Grenoble-Genève.  

La région Auvergne-Rhône-Alpes est une zone qui séduit les investisseurs et enregistre une progression de 7,6 % en moyenne sur les prix au m² dans l’ancien (par rapport au 1er semestre 2018).  On constate que l’activité de promotion se concentre d’une part dans un triangle d’or qui s’étend entre Lyon, Grenoble et Genève (incluant les agglomérations d’Annemasse et Annecy). D’autre part, la région bénéficie de l’intérêt des investisseurs pour les résidences secondaires en montagne. Les Alpes concentrent les stations de sports d’hiver les plus chères en matière de prix au mètre carré avec un trio de tête (Val d’Isère, Courchevel et Méribel) qui enregistre des prix allant jusqu’à 10 000 €/m². Malgré cela, Lyon reste le poumon de la région avec une progression des prix au m² de + 1 % en  2018, un prix moyen dans le neuf de 5 260 €/m² et une rentabilité brute dans l’ancien avoisinant 4,2 %.

L’attractivité de la région s’illustre d’ailleurs très bien au regard du nombre de programmes financés et de fonds levés par le biais du crowdfunding. Elle se place en 2e position, derrière l’Ile-de-France.

Un Nord porté par le marché lillois

La région Hauts-de-France bénéficie d’atouts pour des stratégies d’investissement immobilier. Elle est globalement bien desservie et jouit d’une position géographique intéressante (située entre trois métropoles européennes : Paris, Londres et Bruxelles). Longtemps délaissée notamment en raison d’un manque de politiques de réaménagement ou d’urbanisme adéquates, la région a vu ses prix immobiliers croître  en particulier à Lille ( + 2,3 %) en 2018. Certaines villes enregistrent même une forte demande côté acheteurs. C’est le cas de Tourcoing avec, au premier semestre 2019, une demande qui bondit de 56,1 %.

Lille conserve sa place dans le classement des villes où investir en 2019 avec une rentabilité brute moyenne de 5,3 %. La Côte d’Opale reste attractive notamment grâce au Touquet où les prix au m² peuvent atteindre 4 580 €/m². 

Ile-de-France et Paris : un marché tendu qui enregistre des records de prix

Cette année encore, Paris a battu des records en passant la barre des 10 000 € / m². Depuis plus de 30 ans, la capitale offre aux propriétaires un marché toujours à la hausse (+ 8,7 % en 2018). Avec plus de 60 % de locataires et la plus forte population étudiante du pays, le marché locatif parisien n’est pas prêt de faiblir. Cependant, la rentabilité brute baisse et passe sous le seuil des 4 % en moyenne.

Première région en termes de programmes immobiliers financés à travers le crowdfunding, l’Île-de-France, demeure un vaste terrain pour de nouvelles opérations en immobilier résidentiel. Celles-ci s’inscrivent de plus en plus dans des politiques esthétiques urbaines. Les départements du Val-de-Marne et de la Seine-Saint-Denis, se démarquent dans le projet du Grand Paris, portés par de nouvelles infrastructures de transport et de nouveaux pôles universitaires. Les Yvelines et la Seine-et-Marne, plus éloignées de Paris retrouvent également un regain de dynamisme avec une recrudescence de programmes de collecte en crowdfunding immobilier.

Sources :

https://www.explorimmoneuf.com/conseils/conseils/investissement-locatif/le-palmares-2019-des-villes-ou-investir-dans-le-neuf

https://www.century21.fr/edito/article/que-sest-il-passe-au-1er-semestre-2019/

[1] https://www.sudouest.fr/2019/07/08/immobilier-a-bordeaux-la-chute-des-prix-se-confirme-6310955-4689.php

[2] Palmarès Figaro juillet 2019 http://www.lefigaro.fr/placement/notre-palmares-2019-des-villes-ou-investir-dans-l-immobilier-20190611

[3] Source : Meilleurs agents, https://www.meilleursagents.com/actualite-immobilier/2019/06/barometre-national-des-prix-immobiliers-au-1er-juillet-2019-un-debut-sur-les-chapeaux-de-roue/