Crédit photo : ©Antoine Mercusot 

Près de trois mois après le début de la crise, la société de gestion tient un discours rassurant et rappelle que si certains porteurs de parts de SCPI vont voir leurs dividendes baisser temporairement, ils ne vont pas perdre sur leur patrimoine. Entretien avec Jean-Marie Souclier, directeur général de Sogenial.

Avez-vous eu le temps d’investir la collecte de fin d’année ?

Jean-Marie Souclier : Nous sommes à la toute fin de notre programme d’investissement de la collecte de 2019 et 2020. D’une façon générale, notre politique est d’être potentiellement surinvestis, de manière à absorber la collecte au fil de l’eau, le plus rapidement possible. Nous n’avons donc pas arrêté nos investissements durant le confinement. Nous avons en revanche modifié notre manière de fonctionner et nos conditions d’investissement. Nous avons en effet adapté les clauses, avec davantage d’exigences, afin de renforcer la protection des épargnants dans les dossiers en cours de signature, par exemple en imposant des conditions de réouverture avant de signer l’acquisition. Même si les visites n’étaient pas possibles pendant le confinement, l’avance que nous avions prise sur notre programme d’investissement nous a permis de signer quatre locaux, en acquisition ou en promesse, pour nos SCPI et OPPCI. Nous commençons maintenant à reprendre nos rendez-vous pour de nouvelles visites.

Comment avez-vous géré les demandes des locataires pendant le confinement ?

Nous n’avons que dix-sept actifs sur la plus grosse de nos SCPI, la SCPI Cœur de Ville. Nous avons donc un lien de proximité privilégié avec nos locataires. C’est un avantage qui nous a permis de prendre immédiatement contact avec eux et de leur proposer l’échelonnement mensuel des loyers. Nous avons reçu un certain nombre de demandes de report ou d’annulation de loyer – les demandes d’annulation pure et simple émanant d’ailleurs souvent des plus gros locataires –, demandes que nous avons traitées au cas par cas. Les bailleurs institutionnels, comme nous, ont quant à eux plutôt joué le jeu. Nous avons tous intérêt à trouver une solution conciliant les intérêts de chacun. Mieux vaut un bien occupé, même avec un aménagement de loyer, qu’un local vide… Mais globalement, les demandes ont été raisonnables et font principalement l’objet de reports, avec quelques annulations sporadiques sur les immobiliers de commerce. Le bureaux et l’activité sont très peu touchés, leurs demandes visant plutôt à organiser la gestion de leur trésorerie.

Quelles seront les répercussions sur les dividendes ?

Pour notre SCPI Cœur de Régions, nous avons pour politique de cumuler distribution et revalorisation régulière. Nous visons donc une poursuite de cette stratégie. Au premier trimestre 2020, nous avons maintenu les dividendes sur la SCPI Cœur de Régions, avec une Distribution sur Valeur de Marché (DVM) maintenue à 6,25 %. Sur la SCPI Cœur de Ville, nous sommes passés d’une DVM de 5,30 % au quatrième trimestre 2019 à 5,05 % au premier trimestre 2020, taux que nous devrions maintenir sur les deuxième et troisième trimestres de l’année.. Nous privilégions une optique assez prudente, et nous réévaluerons la situation en fin d’année afin de voir si nous sommes en mesure de distribuer davantage au dernier trimestre. Mais nous considérons que les investisseurs aiment la régularité et nous nous attachons à ne pas faire fluctuer chaque trimestre la distribution de dividendes. Notre report à nouveau est satisfaisant. 

Quid de la collecte ces dernières semaines ?

La collecte a été très bonne au premier trimestre, dans la continuité des mois précédents et de l’année 2019. La crise a provoqué un état de sidération, enclenchant un vrai coup d’arrêt, même si la baisse a tardé à se faire sentir jusqu’à début avril, grâce aux dossiers qui étaient en cours. Et nous n’avons reçu qu’une demande de retrait au début du confinement. C’est assez logique s’agissant d’un investissement de long terme. De plus, nous n’avons pas d’exposition en assurance vie, ce qui est une chance actuellement : nous n’avons pas à affronter de demandes importantes de retrait. La question reste de savoir si l’immobilier sera toujours perçu comme une valeur refuge. Mais la collecte redémarre désormais et nous avons à cet égard de bons échos des CGP, même s’il faudra certainement un peu de temps pour que cela se remette totalement en place.

Pensez-vous que la crise va être l’occasion d’opportunités d’investissement ?

Certains propriétaires arbitreront afin de rentrer des liquidités. Nous recevons déjà des dossiers en ce sens et pouvons présager de futures opportunités. Il ne s’agira toutefois pas forcément d’actifs à maturité, donc certains arbitrages intéresseront surtout les fonds les plus opportunistes. Beaucoup anticipent aussi une baisse des investissements de la part des fonds étrangers, sur les plus gros deals. Mais si les clients continuent d’investir en SCPI, le contexte pourrait engendrer une rareté de produits. Certains propriétaires auront peut-être également la tentation de retirer du marché les actifs alimentaires qui séduisent aujourd’hui pour leur résilience, afin de les remettre sur le marché dans quelques mois au prix fort.

Quant au regain des petites villes suite au confinement, rien n’est moins sûr... Peu de gens habitent loin de leur lieu de travail par choix ; c’est le plus souvent par contrainte. Le télétravail n’est pas la réponse à tout. Le confinement a démontré une perte d’efficacité, une baisse de l’implication avec le temps. Personne ne sait donc comment va évoluer le marché de bureaux. Début 2000, beaucoup annonçaient la fin de l’immobilier de commerce, la suite a montré que c’était faux… Une chose est sûre : les bons actifs bien situés resteront toujours de bons actifs !